来源：梧州市人大  发布日期：2011-06-14  分享到：

市人大常委会：

 

      根据市人大常委会的工作安排，我委组织了市本级城市建设用地开发与利用情况调研组，在市人大常委会副主任杨炳才的带领下，于3月2日至4月5日对我市市本级城市建设用地开发与利用情况开展了调研，调研组听取了市国土资源局、市住建委、市政管理局、市财政局、市发改委、市东泰公司等相关部门负责人关于市本级城市建设用地开发与利用情况的汇报，实地考察了我市保障性安居工程建设的情况。现将调研情况报告如下：

 

一、基本情况

 

近年，市政府坚持“在开发中保护，在保护中开发”的方针，制定土地收储计划，建立土地收储资金运行机制，规范土地市场，盘活现有土地，为城市建设筹集了资金，为城市扩展打下了基础。

 

1.通过抓好土地开发和利用，创造条件保障项目落地和城市改造的需要。市政府通过加强对城市发展总体规划和土地利用规划实施管理、认真抓好土地开发和利用工作，保证了重点建设项目、基础设施项目、公益事业项目，尤其是各工业园和工业集中区的用地需求。使得一批引进的项目和接受产业转移的项目得以顺利落地，市内原有企业的“退城进园”计划得到顺利实施。近三年来，我市共安排重点和攻坚项目1200个，完成固定资产投资997.1亿元，有力地推动了经济发展。

 

2.积极开展土地收储、转让。三年以来，市政府着眼长远强化土地收储运作，为城市经济发展储备项目用地和商住开发用地，2008到2010共收储国有建设用地3096亩，通过招拍挂方式出让国有建设用地共75宗，面积6129亩，土地出让收入为306156万元，扣除成本后价差为165168万元，土地收储、转让的有序开展，为我市经济社会的全面发展起到了良好的助推作用。

 

 近年来，针对我市财政总量小，建设资金严重不足的实际，为了实现我市经济社会的加快发展，市政府通过多种渠道筹集资金，投入基础项目和重点建设项目中，因而产生了定数量的政府债务。到2010年末，市本级政府债务余额为571844万元。直接显性债务(政府和财政债务)余额为173430万元，或有显性债务(政府担保债务)余额为398414万元。这些政府债务的归还，主要是通过出让土地取得的收益来偿还。近年来市政府通过认真做好土地的收储和转让工作，保证了到期债务的按时偿还，极大地减轻了财政的还款压力，保障了市财政的正常运转。

 

近年来，市政府按照上级的指示精神，把保障性住房建设作为为民办实事的重要工作来抓紧抓好，着力解决我市低收入家庭的住房困难。到2010年底，市区建设廉租房2815套，总建筑面积15.7万平方米，建设经济适用房一期567套，总建筑面积4.91万平方米。与此同时，市政府为了不断改善广大市民的居住水平和促进经济发展，采取有效措施促进我市房地产业的发展，2010年，市本级房地产开发完成投资21.07亿元，施工面积342万平方米，竣工面积44万平方米。市政府通过抓好土地的收储和转让，为保障性住房工程和房地产业的发展提供了有效载体。

 

二、存在问题

 

随着全市经济社会快速发展，城市化进程加快，我市年度新增建设用地指标远不能满足我市经济建设的需要，但国家对经济实行宏观调控后，用地指标越控越紧，自治区今年能下达给我市的用地指标不会太多，因此用地供需矛盾将更加突出，我市当前及今后较长一段时期内用地指标形势都相当严峻，用地指标不足仍然是制约土地收储和出让的瓶颈。

 

土地收储和出让效益的提高，有赖于各职能部门之间的密切配合，提高新开发(待开发)片区功能配置等前景的透明度，从而增强投资者的信心。就我市目前的情况来看，由于相关职能部门间的沟通协作尚欠紧密，新开发片区的详细规划的制订与土地收储和出让的对接还不够紧密，未能对土地出让时价格的走向形成有利的影响。

 

(三)政府性债务的偿还还过于依赖土地的转让收入，财政的安全正常运转存在隐患。

 

随着我市经济社会的加快发展，对土地收储和转让的要求也在不断提高，土地收储部门的任务也在不断加重。就目前的情况而言，土地储备工作包括国有土地收储、城市规划区内集体土地的征收、国有建设用地招拍挂出让以及为市政硬件配套基础建设融资等职能，业务范围大、工作质量要求高。市土地收购储备中心由于编制不足、缺乏必需的专业技术人才，已在一定程度上影响日常的工作质量和进度，与其承担繁重的土地收储让工作不协调，也不利于今后土地收储工作的开展。

 

三、意见建议

 

要进一步加强对土地开发利用工作的领导，针对我市经济社会发展不断加快，用地需求不断增加，国家不断出台土地调控政策，用地门槛逐步提高，投资项目增多和土地资源紧缺的矛盾将会越来越突出的实际情况，要采取有力措施，将有限的土地资源盘活，使土地发挥最好的社会效益，使我市的土地资源和经济建设实现可持续发展。一是要努力缓解用地指标不足的制约。争取重大项目列入自治区统筹推进的盘子。项目列入自治区统筹推进的盘子，可在自治区层面统筹使用土地指标，在一定程度上可缓解用地指标不足。对自治区下达给我市的用地指标，要严格按政策要求把好用地关，既要把有限的指标用足用活，更要防止因违规而被扣减指标的情况出现。二是要抓好土地使用效益的提高，在引进项目的同时加强对企业投资强度、投资效益的考核，对现有建设项目用地投资强度达不到要求或土地利用率低下的，鼓励和帮助企业寻找合作伙伴，增加投资强度。要严格控制无偿划拨和低价出让土地，使有限的土地发挥更好的效益。

 

      要加强规划管理，合理调整用地布局。必须严格实施土地利用总体规划、充分发挥现有土地资源和基础设施的作用，积极鼓励和引导工业建设项目向工业园区(集中区)聚集，促进土地利用效益的提高。

 

要加强相关职能部门之间的沟通协作，做好土地开发利用各个环节的衔接，国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城市建设分区规划、各行业发展规划要相互衔接，保证规划的前瞻性并发挥其指导作用，要及时做好新开发(待开发)片区的详细规划，并提高其功能配置、配套设施、土地使用容积率等的透明度，增加投资者的信心，促进土地开发效益的提高。

 

针对我市土地资源不足的现状，认真抓好集约利用土地工作，在制订好土地利用规划的同时，要强化其约束作用，切实维护规划的严肃性。在招商引资、项目开发过程中加大对提高项目的土地利用率审批的力度。对农村宅基地的开发，要结合开展社会主义新农村建设，采取统一规划，集中开发的方式进行，减少土地资源浪费，腾出更多的用地空间，提高土地的利用率。

 

从目前的情况来看，我市的政府性债务数额较大，与目前的经济总量、财政收入相比，存在较大的还款压力，隐藏着一定的财政风险。现在的还债资金来源基本上是出让土地取得的收益，如果土地的收储和出让方面出现波动，收益受到影响，还债压力将转向市财政。为防范和化解财政风险，有必要建立偿债准备金制度，根据债务余额的情况，每年按债务余额的一定比例安排资金作为偿债准备金，将风险转向多年化解。同时，要合理控制政府债务规模，在目前债务基数较大的情况下，政府为推进经济社会发展的举债应采取高效、审慎的原则，适度而为，合理控制。要拓宽思路，多渠道筹集偿债务资金，努力减轻市财政的风险压力。

 

要加强对土地收储和出让工作的领导，为加强队伍建设创造必要的工作条件，市政府要尽快为土地收储配备必要的工程、财务等方面的专业人才，充实工作人员队伍，配置工作所需的交通工具，以利于今后土地收储工作的正常开展。