市人大常委会：

根据市人大常委会工作安排，市人大财经委、环资委在常委会孔祥鹏副主任带领下，对我市的土地预算执行及收储、出让情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

一、土地预算完成进度及土地收储、出让基本情况

（一）土地预算执行情况

土地出让收入年初预算（经营性用地）为30.27亿元，预计形成财政可支配资金为20.1亿元。目前情况看，预算完成进度并不理想。

2013年1－9月，市本级土地出让收入共7.22亿元，其中经营性用地出让收入为4.17亿元，其余收入包括工业用地收入0.94亿元，协议出让收入1.03亿元，以前年度出让收入1.09亿元。而在经营性土地出让收入中，形成财政可支配资金的数额为0.85亿元，其余的3.32亿元均归属不能形成财政可支配资金的列收列支项目。

2013年1－9月，市本级土地出让金支出为11.82亿元，收支相抵后，支出大于收入4.6亿元。超支部分资金目前全部暂由国库其他资金垫付。

土地支出具体项目与年初预算比，实际情况变化很大，有的年初预算已安排的项目今年1－9月还未发生支出，而有的支出项目则大大超出年初预算数额。

（二）土地收储具体情况

目前我市收储土地总量约34850亩，包含14个项目用地。其中，收储国有土地约7501亩，签订征收集体土地补偿协议的土地面积约27349亩，已报批7357亩，未报批19992亩。已供土地面积约7093亩，存量土地总量约27757亩。

减除公共建设（如博物馆、公共绿地等）、基础设施（如道路、给排水等）等用地后，可供土地面积约为14028亩。

各项目土地具体情况如下：

1.红岭片区

收储土地约5878亩，可供土地总面积约3668亩，已供地约3343亩。剩余可供地面积约325亩，其中公建配套项目用地约172亩，经营性用地约153亩。

2.两龙片区

收储龙平龙华片区项目用地总面积约6776亩（其中：收储国有土地约102亩，征收集体土地约6674亩，已报批约1831亩，未报批约4105亩）。可供土地面积约4300亩，已供土地约1472亩，未供土地约2828亩，其中未供经营性土地约1347亩。

3.南岸片区

收储南岸的高旺片区土地约4632亩（其中：收储国有土地约1937亩，征收集体土地约2695亩，已报批809亩，未报批1886亩）。可供出让土地总面积约1800亩，已供土地约193亩，未供土地约1607亩。

4.长洲岛片区

长洲岛生态园区项目用地共约2500亩，已征收集体土地约1965亩（其中：已报批土地约210亩，未报批土地约1755亩，未征收土地约535亩）可供土地面积约1650亩，已供地约210亩，未供土地约1440亩。

5.贺州搬迁学校

搬迁贺州在梧的五所学校，收储国有土地面积约129亩，已全部供地。分别为桂东机电工程学校（已列入苍梧中学用地）、贺州市经济干校（已列入梧州学院用地）、贺州幼儿园（经营性用地，已供地）、桂东卫生学校和农经干校。

6.“三冲”改造项目

收储“三冲”改造项目中的平民冲、冰泉冲共约717亩（其中：平民冲一带用地约411亩，冰泉冲一带用地约306亩）。可供经营性土地约450亩，已完成房屋拆迁补偿工作，目前正在实施基础设施建设。

7.地质灾害整治项目

收储地质灾害整治项目用地约547亩，目前未供地。分别为西环路党校西侧地块约96亩，蓬塘山地块约47亩和五中后山狮岭地块约404亩（公告期于10月9日结束），目前未供地。

8.狮卧山项目

狮卧山项目用地共约3207亩，已征收土地约2472亩（其中：已报批约323亩，未报批约2149亩，未征收土地约735亩）。可供土地面积约1243亩，目前未供地。

9.红岭铁路北侧物流园

征收红岭铁路北侧物流园项目土地约5663亩（其中：已报批约1539亩，未报批约4124亩）。可供土地面积约3201亩，已供地约199亩，未供土地约3002亩。

10.茶花园项目

茶花园项目用地位于城东镇扶典村梧封一级公路北侧处，已征收集体土地约2326亩（其中：已报批约313亩，未报批约2013亩）。可供土地共约864亩，已供地约209亩，未供土地约655亩。

11.汽车城项目

汽车名城项目用地约427亩，已全部供地。

12.西江三桥两侧

西江三桥沿线项目用地已征收集体土地约1134亩，已报批316亩，未报批818亩，该项目用地未取得详细控制性规划，可供土地面积暂按收储总面积的70%计算，预测可供土地面积约794亩，目前未供地。

13.梧州现代商贸物流城项目

征收梧州现代商贸物流城项目用地约2000亩，可供土地约1932亩，已供土地约899亩，未供土地约1033亩。
14.收储市区项目用地土地面积约184亩，可供土地约116亩，已供地约12亩，目前可供土地约104亩。

（三）土地出让具体情况

根据土地预算及市人民政府制定的2013年经营性土地出让计划，2013年计划出让土地共24宗,面积约4566亩。
2013年1-9月，共已出让土地22宗，土地面积为1466.9亩，总成交价6.84亿元。其中：出让经营性用地7宗，面积693.8亩，成交价5.88亿元；出让工业用地15宗，面积773.1亩，成交价0.96亿元。

在已实现出让的22宗地块中，列入年度经营性用地出让计划的仅3宗，没有列入出让计划的19宗，其中工业用地15宗，经营性用地4宗，出让工作没能按年初计划推进。

二、存在的问题和困难

近年来的我市土地收储工作取得了突破性的进展，但由于市场环境的变化，以及项目推进过程中部门间的协调配合还不够到位，当前工作面临着较为严峻的困难局面。

（一）土地市场成交低迷

相对于国内一些城市土地市场呈现复苏迹象，我市的土地市场仍然十分低迷，且总体上出现供大于求的情况。

１.需求方面

自2012年以来，我市相当一部分计划出让土地经公告后均无人参与竞买，已出让的经营性用地只有一个地块以拍卖方式成交外，其余地块均以挂牌出让方式成交，土地竞价较少，开发商观望意向明显。其主要原因：

一是市场趋于饱和。数据显示，2010至2012年我市共出让经营性土地约5102亩，共新增可建建筑面积1121.75万平方米。按近三年平均销售量（约80万平方米）推算，已供土地的可建建筑面积全部销售完毕大约要14年。

二是项目风险上升。目前在售的一些房地产项目，多数为原先以较低价格取得的土地，而开发商如按2011年“招拍挂”的平均成交价拿地（约136万元∕亩），加上现行的开发成本和相关税费，新楼盘上市显然缺乏价格竞争优势。

2.供给方面

目前拟作经营性出让的储备用地，大部分存在开发成本偏高和各种“瑕疵”等不足，对开发商的吸引力不是很大。造成这些状况的主要原因：

一是政府部门和有关单位在拆迁安置补偿、报批农用地转用指标、已征收土地的管理和配套市政基础设施建设等环节的工作衔接配合还不够紧密，以致不少项目推进过程中相互掣肘，进展迟缓，大部分拟作经营性用途的储备地块无法按计划实施出让，土地储备项目资金占用成本较高。

二是土地征收涉及的拆迁安置补偿费用数额较大，特别是农民抢建抢种现象非常严重，有关部门对这些违法行为仍缺乏有震慑力的打击办法。

三是所供地难以做到净地出让。2012年出让土地中就有相当一部分已出让土地因政府无法按时移交，出现竞得人以此为由不缴纳土地出让金的现象。

四是土地开发中因拆迁难度不断增大，往往无法进行基础设施的集中投入和日后的连片出让，因而缺乏大开发商普遍看重的规模效益。

(二)项目融资较为困难

目前，我市土地储备项目融资渠道较为单一，基本上依靠银行贷款。这方面融资难度将会不断增大，其原因，一是收储的土地有相当一部分尚未完善集体土地报批手续，对项目融资影响很大；二是相当数量的土地已经用于进行抵押贷款，今后可抵押的土地已越来越少，后续融资能力持续下降；三是我市土地储备融资数额较大，负债率较高，金融部门从其安全和收益角度考虑，对审批发放新增贷款给土地储备项目将更为谨慎和严格；四是当前金融部门严格执行项目资本金制度，正对各种融资平台项目进行清理，也增加了今后土地储备项目融资难度。

解决这方面困难，唯一出路在于土地收储和出让工作取得新的突破，实现土地出让运营顺畅，储备土地的资金顺利回笼的良性循环。

（三）政府偿债压力增大

我市地方融资平台贷款大部分是以土地抵押贷款，还款主要依靠土地出让收入。目前，土地收益逐年下降，直接影响就是使得政府偿债压力大增。从前三年情况看，2010－2012年累计完成土地收益24.88亿元，其中2010年为7.68亿元、2011年为14亿元、2012年为3.2亿元。2010-2012年累计偿还贷款本息28.64亿元，分别为2010年5.37亿元、2011年12.5亿元、2012年10.77亿元。3年累计偿还贷款本息额超过累计土地收益3.76亿元，超支部分暂由国库其他资金垫付。

而2013年形势更为严峻， 1-9月份已偿还政府信用贷款本息8.98亿元，预计10-12月份还本付息超6亿元，全年财政还本付息总额超15亿元。1-9月由于土地出让支出大于收入，还没有能够形成收益。按原计划应由土地出让收益安排的资金无法落实，政府偿债资金只能通过国库垫付、动用信托资金、借新还旧等方式筹集，压力不断增大。如果土地市场持续低迷，土地出让收益仍然萎缩，土地抵押贷款可能会出现债务风险。

三、意见和建议

 (一) 采取有力措施，增加土地出让收益

要及时调整工作重心，加大对重点项目的关注和投入，特别是对已纳入年度计划地块的出让工作，以及土地出让金的清欠工作等进行重点跟踪，要创新工作思路，改进工作措施，力求尽早破解难题，从而更好地完成全年工作任务，增加土地储备资源的出让收益。

(二) 加强协调配合，降低开发成本

要进一步加强和完善协调机制，提高各职能部门工作效率，及时协调解决土地收储出让工作中遇到的问题，加快建设步伐，减少资金占用。要做好土地开发建设中的群众工作，减少不必要的工作阻力和困难。同时采取有力措施，加大打击非法违建、抢建、抢种等行为的力度。多管齐下，有效降低开发成本。

(三)树立全局意识，强化预算约束

随着政府信用贷款偿还高峰期的到来，未来几年内我市土地出让收益对财政的支撑力将日益显现，对此要予以高度重视。要珍惜利用好已经收储的土地资源，强化对土地收储、出让工作中的预算约束。特别是对人代会审查批准的市本级土地基金预算中已列入经营性用地出让计划的地块，非经法定程序不得随意改变其用途。

(四)加强部门协调，提高工作的计划性

要加强国土、财政与规划部门之间的协调，及早将能够用于经营性用途的地块标注出来，列入未来的经营性用地出让计划和年度基金预算，落实好相关的清理、补偿、报批手续和周边的配套建设工作，并及时核算土地完全成本，在土地出让前形成有真正参考意义的指导价格。

2013年10月